住宅ローンは残っているか、単独かペアローンか

離婚する場合でもそうでなくても家・マンションを売る際に気をつけなければいけないのが住宅ローンの残り債務(残債)があるかどうかです。なぜなら残債があるといういうことは不動産に銀行からの抵当権が付けられたままになっており、第3者に売るということは基本的にできなくなってしまうからです。

つまり家やマンションを売ることになった場合に、残債よりも売却額が大きくならないとそもそも売却自体が難しくなってしまいます。残債>売却額の状態をオーバーローンと言いますが、このオーバーローンの状態になってしまう離婚夫婦が非常に多く売却への高い壁となっています。

この場合の解決策としては、
①住宅ローンを払い続けてオーバーローンの状態を無くす
②任意売却
③手持ちの資金や親からの援助で繰上げ返済をする
④少しでも高く売ってくれる不動産会社を探す

などの手段が考えられます。

①のパターンとしては、妻か夫が住み続けてしばらくは住宅ローンも払い続けるというものです。残債が減らすことによって、残債<売却額となった時点で売りに出すことができます。ただし、経年劣化や市場変化によって売却額も下がるリスクがあるので念頭に入れておきましょう。

②また任意売却によってとりあえずローンが大きくても売却できるという方法もありますが、ブラックリストに登録されてしまうのでクレジットカードが使えなくなったり別のローンも組めなくなるのでおすすめできません。③親から援助や借金によって繰上げ返済を行ってとりあえず売却してしまうという方法もありますが、援助してくれない場合は他の手段を探すしかありません。

いちばんメリットが大きいのが④少しでも高く売ってくれる不動産会社を探すことですが、今は一括で査定してくれるネットサービスも充実してきてるのでそのあたりをまず利用することから始めてみましょう。

またペアローンの場合、どちらかが支払わないと片方に請求がきます。離婚したあとは会ったり話し合うのが大変になるので、どちらかがまとめて払う形に協議しておくことが大切です。

参考URL:イエイ「住宅ローン残債があるのにマンション売却はできるの?買い替えローンって?