担保または差押えの対象になっている

離婚によって売却予定の家やマンションが何らかの理由で担保や差押えの対象になっていた場合、債権者や保証人からの同意が無いと勝手に売ることはできません。

例えばオーバーローンの状態で任意売却を行う場合、2000万円の住宅ローンと1500万円の売却価格だったとします。たとえ債権者である銀行が売却に同意したとしても、勝手に売却されてしまうと残りの500万円は保証人が返済しなければいけない義務が生じてしまうからです。

これを担保保存義務と言いますが、抵当が複数指定されていて差し押さえの対象になった場合でも複数の抵当権者から同意を得なければいけません。ただし、保証人に関しては住宅ローンの契約事項において免除特約を付加されていることが多く、保証人の同意を得なくても債権者が抵当権を抹消したり所有者の売却に対して同意することができるケースもあるので注意が必要です。

離婚することになって財産分与の協議の結果、住宅やマンションを所有することになっても後から残るリスクを考えると売却は2の次に考えた方が良いケースもよくあります。

住宅ローンの支払いを続けられなくなってしまい、裁判所から競売(差押え)の通知がきたとしてもまずはローンを支払い市場相場に近い形で不動産を売却できる体勢を整えることが大切です。離婚協議の際には登記費用、仲介手数料なども含めて不動産売却までに多めに資金を用意しておかれることをおすすめします。

参考URL:教えて任意売却「任意売却で債権者が注意すべき担保保存義務って何?